近日，一则上海老人遗赠房产用于公益、变现却遇到税费难题的报道，引起了不少人的关注。
据新闻坊相关报道，上海徐汇区杜英荣、陆苏英夫妇生前累计捐款500多万元。2018年，两人立下公证遗嘱，希望身后将剩余存款和房产用于救助困难家庭的先心病患儿，并指定上海市华侨事业发展基金会为遗产受托人。
两位老人先后离世后，留下一百多万元存款，以及一套四十多平方米、市价300多万元的住房。基金会准备处置房产时，却遇到了难题：按照报道介绍的办理要求，需要先明确新的产权人；如果房产转到基金会名下再出售，相关税费不能直接套用个人卖房的部分优惠。
报道还提到闵行区另一宗慈善房产案例：一套市值650万元的房产，拟出售时测算税款约450万至460万元，最终选择出租，将租金用于助学。需要注意，650万元房产及其税费测算，并不是前面徐汇区夫妇的那套住房。
这也让不少人产生了疑问：“老人把房子捐出来帮助别人，卖房的钱也用于公益，为什么还要交这么多税？”
我能理解这种感受。
捐赠人没有打算从中获利，而是希望把积蓄和房产用于帮助有困难的人。如果房产变现后，大部分价值被税费消耗，大家自然会觉得善意打了折扣，甚至担心让做好事的人心寒。
这种感受值得认真对待。
但要解释这件事，不能只说一句“依法纳税”，也不能仅凭新闻里的一个金额，就认定税款一定算对了。需要先把报道中的事实和各个环节分清楚。
一、新闻里的高额税费，是已经缴纳，还是处置前的测算？
关于上述闵行区案例，闵行区政协官方账号在2023年发布的调研文章，还交代了两个时间点：房产于2014年捐赠，2021年转到慈善基金会名下。约460万元税款，是按650万元市值处置时的测算。
因此，除了分清不同案例，还需要区分：公开材料介绍的税费测算，不等于房产已经出售并实际缴纳了相应税款。
目前我查到的公开材料，没有提供完整的分税种计算明细和正式核定文书。具体税额是否准确，还需要结合原始资料判断。
二、都是为了公益，为什么还要分环节看？
从捐赠人的角度看，这件事并不复杂：把房子捐出来，换成钱，再用这笔钱帮助别人，都是为了完成同一个公益心愿。
但具体处理时，需要先把几件事分开。
老人将房产遗赠给基金会，涉及财产由谁取得；基金会对外卖房，涉及房产转让和取得收入；卖房款用于救助，则涉及捐赠财产怎样使用。
这些环节前后相连，税务上却各有需要核对的规定。
例如，符合条件的非营利组织接受捐赠取得的收入，可以按规定免征企业所得税。这里的免税，针对的是符合条件的捐赠收入。
基金会之后出售房产，取得的是房产转让收入。判断这笔收入怎样处理，需要再看相关规定，不能直接沿用接受捐赠时的结论。
非营利组织的身份，需要与具体收入的性质一起判断，才能确定是否适用免税。
而且，企业所得税只是其中一个税种。增值税、土地增值税等也有各自的规定，不能因为某一项收入免征企业所得税，就认为整笔交易的税费都解决了。
三、卖掉受赠房产，就不再是做公益了吗？
有些捐赠实物无法直接满足救助需要，需要先换成资金，再用于相应支出。法律也考虑到了这种情况。
《慈善法》第五十四条对难以直接用于慈善目的等情形下的受赠实物，规定了依法拍卖、变卖及所得使用要求。
所以，不能因为基金会出售了房产，就简单认为它的公益目的发生了改变，或者与非营利性质产生了冲突。
但允许依法变现，并不等于变现过程中所有税费都自动免除。
这也是公众感到难以理解的地方：从最终用途看，钱仍然用于帮助别人；从具体税务处理看，却需要逐项核对行为、收入和优惠条件。
所以，分析时需要同时回答两个问题：基金会是否在依法使用捐赠财产，以及这笔房产交易具体适用哪些税收规定。前一个问题的答案，不能代替后一个问题的核查。
四、无偿取得房产，是不是就没有可以扣除的成本？
判断新闻里的高额税费，还有一个容易产生误解的地方。
基金会没有支付购房款，不代表在所有税种下，这套房产的计税成本都必然为零。
例如，《企业所得税法实施条例》第五十八条对通过捐赠取得的固定资产，规定了按照公允价值和支付的相关税费确定计税基础的规则。
这里的“计税基础”，可以先理解为税务上用来计算相关扣除的基础金额。具体到一套受赠房产，还需要核对资产分类、取得时的资料以及后续适用规则。
因此，不能仅凭“无偿取得”就解释为“没有成本，所以要交很高的税”。也不能把企业所得税的计税基础，直接套到土地增值税等其他税种上。
在没有税费明细之前，用几个税率相加，或者直接套用普通个人卖房的优惠，都不足以判断这笔税费。
五、理解公众的心情，也要把具体问题查清楚
回到最初的问题：老人捐房是为了帮助别人，为什么卖房还会遇到税费难题？
理解税法对不同环节的处理，并不意味着公众的疑问就可以被忽略。大家真正关心的，是捐出的财产能有多少用于救助，以及老人的心愿能不能顺利实现。
从专业角度看，要回答这些疑问，就需要进一步取得房产和税费资料。
出售主体是谁？房产怎样取得、怎样登记？测算中包括哪些税，每项税款按什么金额计算？哪些成本允许扣除，有没有符合条件的优惠？这些都是影响结果的具体问题。
还要分清，材料反映的是已经发生的交易，还是未来出售时的测算；历史测算与现在准备实施的交易，也应分别核对适用期间的规定。
对于这宗事件，目前的公开资料还不足以确认约七成税费的测算是否准确，也不足以支持全部免税的结论。
尊重捐赠人的善意，与认真核查具体税费，应当一起做好。
把各项税费的依据、计算过程和适用条件说明白，才能让捐赠人、公益机构与公众了解问题所在，也让后续沟通有据可依。
主要法律、政策依据与新闻来源
- 《中华人民共和国慈善法》：2023年修正文本，第五十四条，关于受赠实物依法拍卖、变卖及所得使用的规定。
- 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：国务院令第512号公布，按现行修订文本适用；第五十八条、第八十四条、第八十五条，涉及受赠固定资产计税基础、非营利组织条件与免税收入范围。
- 《财政部 国家税务总局关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》：财税〔2009〕122号，关于符合条件的非营利组织捐赠收入等免税收入的规定。
- 上海税务《非营利组织免税收入相关热点问答》：2025年7月11日发布，属官方问答。
- 闵行区政协《捐赠一套价值650万元的房屋，税费高达460万！该怎么办？》：2023年11月22日发布，属于案例调研资料，不是税务核定文书。
- 新闻坊相关报道的环球网转载：2026年10月31日发布，涉及两起不同的慈善房产处置案例。
资料核查日期：2026年10月31日。本文依据公开资料讨论一般分析方法，不对报道中税费测算的准确性作确认。